www.parkowezlotniki.fora.pl

mieszkaniec007

Nie napisałem o całkowitym zakazie grilowania a jedynie o grillach na węgiel drzewny. Jak ktoś chce grillować niech zakupi sobie grill elektryczny lub gazowy. Co do samego grillowania nie mam nic przeciwko jednak dym w mieszkaniu to trochę przesada.

Rozumiem iż firmany do prania mogę podrzucić do Pana smażonegoogórka aby je odświeżył po grillu i przyjdzie mi do mieszkania i zneutralizuje zapach dymu który sie utrzymuje po grillowania

Co do komentarza o 85% należałoby na czysta logikę wywnioskować i nie potrzeba do tego doktoratu z matematyki, iż połowa mieszkańców czyli 50% ma okna skierowane na ogródki.

kordas

ooo.... i tutaj przechodzimy do meritum - jak ktoś chce parkować niech sobie kupi miejsce parkingowe albo parkuje tam gdzie jest wyznaczone miejsce.

po co w ogóle się spinać nad tym tematem? są przepisy - proszę je respektować. Czy za każdym razem w tym kraju musi dojść do jakiejś tragedii, żeby ludzie sobie uzmysłowili, że przepisy po coś są?

a już kompletnie nie rozumiem toku rozumowania z tymi procentami. 85% ludzi nie ma dzieci, więc nie korzysta z trawników. Może zróbmy w takim razie na trawnikach szalet dla psów? W końcu kupiłem psa i nie chce mi się chodzić gdzie indziej

smazonyogorek

Szanowny sąsiedzie,
chciałbym zwrócić uwagę, że jedynie parafrazowałem Pana słowa z postu o parkowaniu.
Stąd m.in. odniesienie do 85% (swoją drogą gratuluję wytrwałości w liczeniu osób korzystających z chodnika Wink

).
Nie chciałbym się wypowiadać na temat zasadności zakazów dot. grillowania, gdyż przez usytuowanie mojego mieszkania nie mam możliwości urządzenia grilla w ogródku, jak i wdychania zapachów z nich pochodzących.
Natomiast przeszkadza mi parkowanie gdzie popadnie na naszej ulicy, bo wpływa (lub może wpływać) na moje codzienne życie.

Jeśli zaś chodzi o pranie firan, to owszem mogę pomóc (w końcu dzisiaj Dzień Życzliwości), od razu jednak zaznaczę, że jest fanem zimnego piwerka - gdyby sąsiad uznał, że chce się odwdzięczyć za pomoc w praniu Very Happy

Trixie

Temat grillowania reguluja przepisy prawa zwiazane z immisją. Tak samo z kopceniem fajek na balkonie. Niestety grilujacym i palacym czesto brakuje wyobrazni i mysla tylko o sobie. Wydaje im sie ze jak zadymia rog ogrodka to do budynku nie poleci. Niestety wiatr ma to do siebie ze wieje roznie. Niestety bardzo czesto leci po elewacji zabierajac ze soba wszelkie zapachy. Cale lato musialem wdychac chemiczny smrod rozpalki i dym z grila z mieszkania nad wjazdem do garazu. W dodatku mieszkancy zapragneli miec zasieki z drewnianego ala plotu, ktory odlecial jak byla wichura. Cale szczescie ze nikomu nic nie poniszczylo to fruwajace drewno.

Od strony Miechowskiej pojawila sie juz nawet pierwsza gustowna przerobka architektury budynku w postaci zadaszenia, komus sie zamarzyla oranzeria w bloku. Ciekawe co bedzie jak znowu nawiedzi nas wichura...

oreo

Gdy się czyta o immisji, to można pod to podpiąć dosłownie WSZYSTKO i czepiać się każdego, a chyba nie to jest celem życia we wspólnocie mieszkaniowej, jak i w ogóle wśród pozostałych ludzi w domach jednorodzinnych. Jak nie sąsiad z parteru z ogródkiem nie zapali grilla, to zrobi to sąsiad zza płotu w domku i co wtedy, może ktoś go o to pozwie do sądu? Oczywistym jest, że jak ktoś kupuje mieszkanie z ogródkiem, to będzie z niego korzystał, z czym powinien liczyć się też kupujący mieszkanie nad ogródkiem. Ba, ktoś kupujący mieszkanie na takim osiedlu jak nasze, czyli połóżonym wśród domków, musi liczyć się z tym, że nie będzie tu sterylnie. Mieszkańcy parteru palą grille na końcu ogródków, jak wyżej było pisane, nie robią tego non stop codziennie, ale od czasu do czasu, , mieszkańcy wyższych pięter mogą zamknąć sobie okno, ale oczywiście łatwiej jest jedynie narzekać i wprowadzać zakazy, bo komus firany przeszły zapachem... Podobnie sprawa miewa się z założeniem płotu czy daszku lub markizy. Płotki oddzielajace ogrodki od siebie są niskie i jedynie symboliczne, montaż płotu jest zasadny tak samo jak montaż rolet czy firan w oknach - zarówno od strony Miechowskiej, Przemyskiej, jak i Rzeszowskiej domki położone są tak, ze ich mieszkańcy mogą swobodnie zaglądać do okien i ogródków na naszym osiedlu. Taki płot osłania mieszkańców dołu trochę od świata i daje im nieco intymności, czepianie się o to jest niepojęte. Co więcej, zauważyłam, że mimo że zdexydowanie mniej ogródków jest w budynku B, to o nie toczy się większy bój, czego nie rozumiem. Czyżby mieszkańcy budynku A byli bardziej wyrozumiali?

m&w

Może kogoś to zainteresuje, ponieważ chciałabym podzielić się moim rozważaniami na temat pisma znalezionego w skrzynce dotyczącego powołania zarządu w formie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza Smile

Wysłałam też wiadomość do zarządu w tej sprawie.

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (u.w.l.), jeżeli na podstawie art. 18 u.w.l. zarząd w akcie notarialnym został powierzony firmie zewnętrznej nie ma innej możliwości niż funkcjonowanie naszego wybranego zarządu jako swojego rodzaju rada osiedla (organ o odrębnych uprawnieniach niż zarządca) albo zrezygnowanie z powierzonego zarządu.

W umowie lub uchwale podjętej na podstawie art. 18 wspomnianej ustawy właściciele lokali mogą w szczególności postanowić, że sami będą bezpośrednio zarządzać nieruchomością wspólną lub że zarządzać nieruchomością wspólną będzie wybrany przez nich zarząd (zarząd wspólnoty) albo - jak wyraźnie przewiduje art. 18 ust. 1 in fine u.w.l. - określona osoba fizyczna lub prawna, zwana zarządcą.

Wskazane powyżej sposoby zarządu są odrębne, wszędzie występuje sformułowanie lub/albo, oznacza to że nie może jednocześnie zostać powołany notarialnie uchwałą- zarząd, jak i umową - zarządcą (osoba prawna).

Poniżej przedstawiam orzecznictwo (które niestety jest bardzo rozbieżne):

1. Pogląd, mówiący o tym, że nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 lutego 2017 r. III CZP 106/16:

We wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2010 r., V CSK 52/10).

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 29 września 2010 r. V CSK 52/10:

W okolicznościach niniejszej sprawy we wspólnocie doszło zarówno do wyboru zarządu jako jej organu (art. 19 i nast. u.w.l.), jak i do powierzenia zarządu osobie prawnej, co stanowi wyraźną sprzeczność. Przepisy art. 19 i nast. u.w.l. mają charakter względnie obowiązujący, stosuje sieje bowiem tylko wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego bądź w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 3 u.w.l.). Nie może zatem we wspólnocie mieszkaniowej jednocześnie funkcjonować zarówno zarząd, jak i zarządca.

Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym), na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym, o którym mowa w art. 20 u.w.l.).

2. Pogląd, mówiący o tym, że w znaczeniu funkcjonalnym może jednocześnie występować zarząd obok zarządcy, jednak wówczas powołanie zarządu nie wymaga zaprotokołowania przez notariusza

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 07.02.2013 roku sygn. akt V ACa 791/13

Tezy wyroku:

1. Zarząd w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym mogą występować w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, gdyż inne są ich zadania i inne usytuowanie. Zarząd w znaczeniu podmiotowym (art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903) jest organem wspólnoty, zaś zarząd, o którym mowa w art. 18 ust. 1 tej ustawy jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją.

2. Wybór zarządu na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie narusza w niczym umowy o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ust. 1 wskazanej ustawy lub późniejszej uchwały zmieniającej sposób zarządu (art. 18 ust. 2a wskazanej ustawy). W szczególności nie stanowi zmiany sposobu zarządu ustalonego w umowie lub uchwale. Płynie stąd wniosek, że nie istnieje obowiązek protokołowania aktu wybranego zarządu (w znaczeniu podmiotowym) przez notariusza.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku - I Wydział Cywilny z dnia 9 maja 2014 r. I ACa 180/13

Przewidziany w art. 18 ust. 2a u.w.l. obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej.

Podsumowując, w mojej ocenie, jeżeli uchwała o której pisze Zarząd, zostanie zaprotokołowana przez notariusza, będzie równoznaczna z odwołaniem zarządcy (firmy zewnętrznej), któremu zarząd powierzono w formie aktu notarialnego, a nasz zarząd przejmie wszystkie obowiązki dotyczące zarządzania nieruchomością.

To takie moje przemyślenia na ten temat, może ktoś jeszcze mógłby się wypowiedzieć co sądzi o tym piśmie? Smile

Pozdrawiam!

mcbrat

Wracam do tematu ponownego (tym razem z potwierdzeniem notarialnym) wyboru Zarządu Wsp. Mieszkaniowej.
Pewnie wszyscy dostali wczoraj do skrzynek pismo Zarządu w tej sprawie. Mnie prawdę mówiąc pomysł, by całą władzę (podejmowanie decyzji w imieniu Wspólnoty, zawieranie i kontrola realizacji umów z firmami zewnętrznymi, księgowość, itd.) przenieść z firmy zarządzającej na kilku mieszkańców, nie wydaje się dobry. Fakt, że do DOMUSa można mieć wiele zastrzeżeń, ale osobiście mam wątpliwości, czy nasz Zarząd ogarnie to wszystko lepiej niż firma zarządzająca. Poza tym mam wrażenie, że skończy się to opłacaniem dwóch zarządców: 1. złożonego z mieszkańców i 2. firmy zarządzającej, a lepiej wcale nie będzie...
Moim zdaniem zarząd Wsp. Mieszk. powinien być "tylko" reprezentantem mieszkańców i ich głosem wobec firmy zarządzającej, a nie przejmować jej zadania.

Mario

Witam
Zgadzam się z mcbrat.
Jakie doświadczenie ma Zarząd w obsłudze nieruchomości ?
Pozdrawiam

m&w

Ja również się zgadzam, tym bardziej że w razie gdyby coś poszło nie tak, to zarządca Domus ma obowiązek posiadania ubezpieczenia OC, a takiego obowiązku nie ma wobec zarządu.

Ciekawe też jak jest uregulowana umowa z Domusem, do kiedy ta umowa została zawarta, jak zostały określone podstawy rozwiązania i czy przypadkiem nie trzeba będzie płacić kar umownych.

m&w

Poniżej wklejam moją korespondencję z zarządem (na ostatnią wiadomość wysłaną w dniu 15 stycznia 2018 r. nie otrzymałam żadnej odpowiedzi):

Szanowni Państwo,

proszę o podanie jakichkolwiek przepisów, komentarza, orzecznictwa z którego wywodzicie Państwo, iż notarialnie może być powołany jednocześnie zarząd oraz zarządca. Jaki będzie podział obowiązków w tej sytuacji? Za co będzie odpowiedzialny zarządca, a za co Państwo i z czego to będzie wynikać jeśli oba podmioty miałyby być ustanowione notarialnie?

Co jeśli w wyniku nieodśnieżenia chodnika ktoś zrobi sobie krzywdę? Kto poniesie odpowiedzialność za tego typu sytuację? Myślę, że mieszkańcy powinni wiedzieć co, od kogo mogą egzekwować i z czego to wynika.

Podkreślam, że czym innym jest Zarządca (jakim jest Domus), a czym innym administrator nieruchomości. Z administratorem (podmiotem nie wymienionym w ustawie o własności lokali) zawiera się odrębną umowę zlecenia, która nie jest wpisywana w księgach wieczystych i nie ma co do niej wymogu formy aktu notarialnego. W takiej umowie określa się zakres obowiązków zleconych administratorowi. Administrator jest wyłącznie wykonawcą zleceń zarządu wspólnoty, natomiast zarządca to osoba, która sama podejmuje decyzje w procesie zarządzania nieruchomością. Ta właśnie samodzielność w działaniu zarządcy kształtuje jego szeroką odpowiedzialność, o wiele szerszą niż zwykłego administratora. Podkreślam też, iż w obecnym stanie prawnym tylko zarządca objęty jest ubezpieczeniem obowiązkowym.

Jeśli wspólnotę łączy z Domusem umowa o zarządzanie nieruchomością (zawarta w oparciu o art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami), a Państwo uważacie że powinniśmy mieć administratora zamiast Zarządcy, wówczas taką umowę trzeba rozwiązać i zawrzeć umowę zlecenia z administratorem (nazywaną często umową zlecenia czynności administrowania nieruchomością wspólną/umową o administrowanie).

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku - I Wydział Cywilny z dnia 25 stycznia 2017 r. I ACa 707/16

„Zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową należy wyraźnie odróżnić od powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.”

Proszę więc o informacje, czy konsultowaliście już Państwo tą kwestię z Domusem (rozwiązanie umowy o zarządzenie nieruchomością, a zawarcie umowy zlecenia czynności administrowania nieruchomością) oraz jak w umowie z Domusem została uregulowana kwestia rozwiazywania umowy oraz czy zostały w niej zastrzeżone kary umowne. Jeśli byłaby taka możliwość, prosiłabym o przesłanie skanu tej umowy.

Proszę o rzetelną odpowiedź, ponieważ Państwa dotychczasowe wiadomości nie zawierają żadnej podstawy prawnej ani uzasadnienia Państwa twierdzeń.

Dnia 15 stycznia 2018 12:31 Parkowe Złotniki <zarzad.parkowezlotniki@gmail.com> napisał(a):

Szanowna Pani,
wyjaśniliśmy już w poprzednim piśmie, że nasze działania zmierzają do zmiany sposobu zarządzania w obecności notariusza po to by nasza wspólnota miała zarząd właścicielski, który będzie wykonywał czynność zarządzania. Po tym zabiegu, Domus pozostanie podmiotem wykonującym czynność administrowania. Nie ma tutaj ani nakładania się się kompetencji, ani rozbieżności.
Cytowane przez Panią ustawy i orzecznictwo są właściwe, ale nawiązują do innych, niż nasza, sytuacji.

Z poważaniem,
Zarząd Wspólnoty Parkowe Złotniki
[link widoczny dla zalogowanych]

Mario

Czyli będziemy płacić dodatkowo zarządowi........

m&w

Ja też się z tym zgadzam, moim zdaniem warto byłoby się zastanowić nad zmianą firmy z Domusa na inną (ktoś wcześniej pisał że ma jakąś sprawdzoną) - pod warunkiem, że nie mamy kar umownych za rozwiązanie umowy, ale uważam że powinien to być zarządca - firma z doświadczeniem. Czym innym jest zarządzanie małą wspólnotą, w której jest kilkanaście mieszkań, a nie taką dużą jak nasza...W takich firmach pracują prawnicy, którzy opiniują umowy, księgowi doświadczeni w rozliczeniach wspólnot, osoby które czuwają nad wszystkimi przeglądami technicznymi budynku itd.

Wydaje mi się też, że taki zarządca obsługujący kilka wspólnot ma lepszą pozycję w negocjowaniu umów z firmami sprzątającymi, ogrodniczymi, czy też konserwatorami.

No i jak dla mnie kolejna ważna kwestia - odpowiedzialność. W razie wyrządzenia szkody wspólnocie dużo łatwiej odzyskać pieniądze z OC zarządcy, niż z prywatnego majątku członków zarządu (którzy ponoszą odpowiedzialność cywilnoprawną w razie ich zawinionego działania na szkodę wspólnoty).

A co do ostatnich działań w naszej wspólnocie to brak mi słów...marnotrawienie naszych pieniędzy na jakieś bezsensowne tablice, z których nic nie wynika, kwestia oświetlenia dziedzińca no i nie wiem kto tworzył regulamin porządku, ale uważam że zapis "zabrania się używania grilli na terenie całej wspólnoty"za przegięcie. Rozumiem jeszcze, że komuś przeszkadza grillowanie w ogródkach, ale mamy tyle terenu w stronę Przemyskiej, że nie wiem co komu przeszkadza, że ktoś zrobi tam grilla...albo kwestia zakazu przypinania rowerów/wózków do znaków drogowych - nie rozumiem co w tym złego...

oreo

Zabronmy wszystkiego, najlepiej. Wspaniale będzie nam się żyło na naszym nowym osiedlu pełnym frustracji...

mieszkaniec007

I tak to jest osiedle pełne frustracji, gdzie wspaniali sąsiedzi dzwonią notorycznie na straż miejską. pewnie ponad połowa osiedla Złotniki jest strefą zamieszkania przyjazną dla pieszych, i tam samochody stoją na ulicy w miejscu gdzie nie jest wyznaczone parkowanie i co nikt nie dzwoni po straż bo ludzie są tolerancyjni, no ale zapewne na każdym osiedlu znajdzie się 'porządniś', który przestrzega wszystkich zasad i reguł... brawo ON!!!!!!!!
Skoro ma być wszystko w zgodzie to jestem jak najbardziej za zabronieniem wszystkiego w tym także grill... co do terenu to oczywiście że to też powinno być zabronione, ze względu na to iż na parterach ludzie też mieszkają!!!! stwierdzenie że ktoś kupił sobie mieszkanie z tarasem po to żeby robić grilla jest przynajmniej niepoważne... na żadnym osiedlu gdzie znajdują się bloki tego robić nie wolno właśnie po to aby nie wąchać czyiś kiełbas... jak chciał sobie robić grill to mógł zainwestować w dom a nie w mieszkanie w bloku i nie miałby problemu...
Smieci na korytarzu?? Co to w ogóle jest?
Cisza nocna...niektórzy nie wiedzą że coś takiego istnieje i notoryczne imprezy z krzykami muzyką itp co weekend są na porządku dziennym...
Przypięte rowery - nie przeszkadzają mi w ogóle ale zabrońmy tego też przecież samochodów też nie możemy parkować na miejscach nie wyznaczonych ....
W każdym bądź razie nie zdarzyło mi się jeszcze mieszkać w tak nieprzyjaznym miejscu...

Janek

Sporo pisania, aż ciężko zdecydować się od czego zacząć.
WNIOSEK OD CZŁONKÓW WSPÓLNOTY
Powiem tak - nie rozumiem sensu tego wszystkiego. Chcecie Państwo pozbawić decyzyjności Domusa (firmy, która zajmuje się tym profesjonalnie, zatrudnia doświadczonych specjalistów) i przekazać ją w ręce osób, które nie posiadają zupełnie takich kompetencji? ABSURD. Tym bardziej, że dajecie zarządowi możliwość zawierania oraz rozwiązywania umów. Tutaj w zasadzie można zakończyć, bo nie wyobrażam sobie sytuacji gdzie kilka osób decyduje samodzielnie o losach całej społeczności. Absolutnie nie zgadzam się na takie zmiany.

REGULAMIN WSPÓLNOTY
Cytując klasyka "niczego nie będzie", tak to można streścić. Wg mnie jest on zdecydowanie zbyt rygorystyczny i będzie tylko uprzykrzał życie nam wszystkim a przecież nie o to chodzi.
Abstrahując już od treści, uważam że tego typu dokumenty najpierw powinny zostać przedyskutowane na forum, a dopiero póżniej poddane głosowaniu. Z moich obserwacji największym problemem obecnie jest przepływ informacji, ponieważ powstało kilka ich źródeł:
1) Domus;
2) Zarząd;
3) Grupa mieszkańców chcących zmian zarządu;
4) Pozostałe osoby.

Za kluczowe uważam wspólne zastanowienie się jak usprawnić komunikację i możliwie efektywnie zarządzać naszym osiedlem. Druga sprawa to omówienie co faktycznie nas wszystkich boli i nie pasuje i wypracowanie konkretnych rozwiązań. A na sam koniec należałoby zastanowić się nad przyszłymi działaniami (ubezpieczenie, jak wykorzystać fundusz remontowy, utrzymanie zieleni) i również przedstawić do wiadomości mieszkańców propozycje rozwiązań. W związku z tym chętnie pomogę w tych działaniach.